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最高人民法院發布《物權法》司法解釋,3月1日起實施

發布時間:2016-03-21    來源:    瀏覽:3637次

??????? ?2月23日,最高法發布了《關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱《解釋(一)》)。《物權法》自2007年10月1日實施至今已接近9年,期間,最高法僅在2009年發布過《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,是針對住宅物業等建筑物專有部分和共有部分的劃分、占有、使用、收益和處分等問題進行的規定。本次是最高法第二次專門就《物權法》發布正式司法解釋,也是首次將其直接命名為“物權法司法解釋”,足見司法機關對《物權法》適用的慎重。
?????? ?基于特定的歷史原因,“物權”無論是從所有制角度還是從法律角度審視,都比較敏感,但“物權”又因與個人的工作生活、企業的經營管理息息相關而備受關注。對于《解釋(一)》,需要特別注意以下四個方面:
?????? ?一是關于不動產登記與物權歸屬。《解釋(一)》規定,不動產物權歸屬有爭議,當事人有證據證明登記機關的登記內容與真實權利歸屬不符的,法院可直接審理確認物權歸屬,當事人再憑法院的判決文書辦理不動產變更登記。而按此前的作法,當事人要先提起行政訴訟,狀告政府部門登記錯誤,請求撤銷原有登記,再通過民事訴訟確認其為真正的物權權利人,可謂耗時費力。?
??????? 舉個例子,企業購買預售的辦公樓,辦理產權登記時,發現辦公樓已被錯誤登記到另一家公司名下了。怎么辦呢?第一步肯定是和登記機關協商,請求他們變更,但這種協商的效果一般來講都很難盡如人意。那么接下來就可以按照《解釋(一)》的規定,憑借購房合同、付款賬單等資料,直接訴請法院確認企業是真正的權利人,然后拿著法院的確權文書,要求登記機關更正。從請求到要求,這也是法治進步的表現。
??????? 二是關于預告登記的效力。預告登記,是在正式的所有權證書辦下來之前,先在有權的政府機關進行預先登記,宣告登記人是該項物權的權利人。《解釋(一)》明確,未經預告登記的權利人同意,擅自轉移不動產所有權,或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的,均不具有物權效力。
?????? ?比如,還是企業購買預售的辦公樓,辦理預告登記后,開發商一女二嫁,又把辦公樓賣給第三人的,企業就可以憑預告登記證書,主張開發商與第三人之間的買賣行為存在法律瑕疵,第三人不能獲得辦公樓的產權。
?????? ?三是關于特殊動產的取得。動產,原則上推定持有(占有)人就是所有權人,對于船舶、飛機、汽車等特殊動產,法律也規定了所有權登記制度。那么對于特殊的動產,究竟是占有優先還是登記優先?對此,《解釋(一)》規定,轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權,受讓人已經支付對價并取得占有,雖未經登記,但轉讓人的債權人主張其為?“善意第三人”的,不予支持,法律另有規定的除外。
??????? 條款規定似乎有些拗口,我們還是來舉個例子。企業買了公務車,因為時間緊沒來得及辦證。某日出行,半路上殺出個程咬金說這輛車是他的,還拿出了寫有“程咬金“的行駛證。這車到底歸誰?企業有付款單據,還實際占有了車輛,按照《解釋》(一),這車就歸企業了。至于程咬金,誰買車給他,他就該找誰去,不能找企業麻煩。這就是《解釋(一)》對特殊動產轉讓占有優先的規定,但需要注意,占有優先的前提支付相應對價后的合法占有,而且只針對船舶、飛機、汽車等特殊動產。
????????四是關于按份共有人的優先購買權問題。所謂按份共有,就是一個東西歸兩個以上的人共同所有,每個人都享有一定的可分割份額。在有多個共有人的情況下,各自份額的轉讓問題,就容易引發爭議。《解釋(一)》明確了以下幾個原則:
?????? (1)共有人內部之間轉讓共有份額,或者因繼承、遺贈等原因導致共有人發生變更的,其他共有人主張優先購買的,除共有人之間另有約定外,優先購買權不能成立。
?????? (2)對外轉讓共有份額,其他共有人在同等條件下享有優先購買權。“同等條件”的判定,需要綜合考量轉讓價格、價款履行方式及期限等因素。
?????? (3)共有人對外轉讓共有份額,其他共有人認為其優先購買權受侵害,但又僅請求法院撤銷轉讓合同或者認定轉讓合同無效,沒有主張行使優先購買權的,法院將不予支持。
這就類似有限責任公司的股權轉讓,股權在股東內部轉讓的,其他股東不能主張優先購買;對外轉讓的,其他股東在同等條件下可以主張優先購買權。
????? ??總體而言,無論是國家的發展大計,企業的改革轉型,還是百姓的家長里短,或多或少都可以與《物權法》搭上橋、牽上線。《解釋(一)》雖然只有22條,但緊跟時代步伐,解決了《物權法》的部分原則性規定在實踐運用中遇到的問題,值得我們從工作和生活的角度去加以關注。
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